HIPOTECA

Preguntas:

Estos años mi salario se ha bajado y no puedo pagar la hipoteca de mi casa. ¿Cómo puedo solucionarlo? ¿Necesito vender casa y salirme de la casa o hay alguna manera en que puedo quedarme en mi casa cuando no puedo pagar la hipoteca conforme al contrato? ¿Además, si yo tengo otra deuda aparte de la hipoteca, cómo puedo solucionar esta situación? El año próximo necesito jubilarse y bajará mucho mi ingreso después de la jubilación. ¿Cómo puedo pagar la hipoteca de la casa después de la jubilación?

Respuesta:

1. Proceso Básico

Cuando compra una casa e hice contrato de la hipoteca, por lo general, la casa se toma como garantía. Entonces, si no se puede pagar la hipoteca por cierto periodo, esta garantía por la casa será ejecutada y su casa podría ser embargada y desalojada. Aún más, después de la ejecución y la venta de la casa podría ser que quedará deuda porque frecuentemente no se puede vender la casa con alto precio en subasta y el monto de la deuda que se ha quedado es más que el precio de la venta. En conclusión, se necesita vender la casa y además necesitaría devolver las deudas después de salirse de la casa. Al contrario, si no se ha quedado mucha cantidad de la deuda de la hipoteca cuando venta la casa, puede obtener algún dinero de la venta cuando necesita salirse de la casa. Lamentablemente estos son los básicos procesos cuando no se puede pagar la hipoteca de la casa conforme al contrato.

2. Maneras para mantener la casa

Pero, hay alguna probabilidad de que no necesitaría vender la casa y quedaría en la casa aunque no puede pagar conforme al contrato. Hay unas maneras para evitar de salirse de la casa.

Primero, puede intentar consultar con la empresa financiera con que usted hizo contrato y negociar con la empresa sobre el cambio de la manera de reembolso. Hay posibilidad de que la empresa financiera admite que se pague más baja cantidad mensualmente. Sin embargo, la cantidad total de la hipoteca no se puede cambiar. Más bien, cantidad total aumentaría generalmente porque devolver por larga periodo hacer más intereses. Este es depende la empresa y no hay ningún derecho ni obligación para esta negociación. Por eso, si la empresa financiera no quiere cambiar la manera de reembolso, no se puede hacer nada más. Si tenga preocupación sobre devolver la hipoteca en futuro cercano, sería mejor consultar con la empresa financiera lo más pronto posible antes de faltar el pago.

Segundo, puede considerar que hace nuevo contrato de préstamo con otra empresa con la manera en que puede devolver más baja cantidad que el contrato actual y devolvería toda la deuda actual. Es decir, cambiar la empresa de préstamo. No obstante, no es muy fácil encontrarse esta empresa financiera. Tiene suerte si puede refinanciar con otra empresa, pero es bajo probable que encuentre uno.

Si no se puede hacer estas maneras, se necesita pensar sobre trámite legal. Esas tramites se necesita pedir a abogado.

Primero, si tiene otras deudas aparte del préstamo hipotecario, puede intentar negociar con las empresas de otras deudas para liquidación voluntaria “Ninni Seiri（任意整理）”. Liquidación voluntaria es el trámite en que puede cortar los intereses futuros y se puede pagar dividiendo por larga tiempo. Con esa manera, aunque no se puede cambiar el pago del préstamo hipotecario, se puede disminuir los pagos de otras deudas. Si tiene varias deudas incluyendo préstamo hipotecario y no se puede pagar todo, puede intentar esta manera. A propósito, no se puede liquidación voluntaria sobre préstamo hipotecario mismo. Sobre préstamo hipotecario solamente puede consultar con la empresa financiera sobre el cambio de la manera de pago.

La otra manera legal para quedarse la casa es procedimiento de rehabilitación civil “Kojin Saisei（個人再生）”. Para ser más precisos, procedimiento de rehabilitación civil con disposiciones especiales para hipotecas. Esta tramite es un proceso en el corte y se tarda mucho tiempo y necesita preparación complicada. Por eso, necesita pedir a abogado y se cuesta cierta cantidad de la tarifa. Cuando es difícil pagar la tarifa en una vez, se puede pagarlo dividiendo. Este tramite es también para la persona que tiene varias otras deudas aparte del préstamo hipotecario. Con este trámite, necesita seguir pago del préstamo hipotecario, pero puede disminuir gravemente los pagos de otras deudas. Por ejemplo, si tiene deuda de hipoteca de 15 millón yenes y otras varias deudas en total de 10 millón yenes, necesita pagar 15 millón yenes de hipoteca conforme al contrato, pero puede disminuir hasta 2 millón yenes para otras deudas. Es decir, necesita pagar todo el préstamo hipotecario, pero puede disminuir otras deudas hasta la cantidad de 1 de quinto.

3. Cuando no puede mantener la casa

Si no puede hacer cualquieras maneras mencionadas anteriormente, lamentablemente no hay más remedio y perdería la casa. Cuando no puede mantener la casa, debe pensar en vender la casa voluntariamente y consultar con la empresa financiera sobre eso. Es mejor vender la casa voluntariamente antes de que se realiza ejecución hipoteca y se hace subasta porque puede vender la casa con más alta precio que subasta generalmente. Cuando piensa que es imposible mantener la casa, debe consultar con la empresa financiera sobre vender la casa voluntariamente antes de ejecución hipoteca. También para la empresa financiera, es mejor vender casa con alto precio, por supuesto.

Si se puede vender la casa con el precio alto y no quedará deuda de préstamo hipotecario después de la venta, no hará problema. No obstante, si se quedará deuda de préstamo hipotecario después de la venta, necesita pensar cómo devolvería la deuda. Cuando se queda deuda pequeña de la casa después de la venta, puede ser pagarlo dividiendo por cierto periodo. Pero, cuando se queda gran cantidad de deuda de la casa o hay muchas otras deudas aparte de deuda de la casa y no se puede devolver todo, se necesita pensar “Ninni Seiri（任意整理）” o bancarrota “Jiko hasan(自己破産)”. Estos trámites legales se necesita pedir a abogado. Si se puede pagar todas las deudas dividiendo en 5 años con la condición en que se elimina los intereses futuros, se hace Ninni Seiri normalmente, y si no se puede pagar con esa manera, sería mejor hacer bancarrota. Si no puede pagar todas las deudas y no toma ningún trámite legal, tendría riesgo de que acreedordemanda en pleito y luego se hace embargo de sueldos o embargo de depósitos bancarios.